通過房產(chǎn)中介買賣雙方簽訂了居間協(xié)議，約定50日內(nèi)再簽訂買賣合同，賣家卻又在協(xié)議約定期內(nèi)擅自將房屋出售給了第三人。賣房人武先生以為與中介口頭約定，簽訂協(xié)議后3日內(nèi)答復(fù)是否出售房屋還是擁有選擇權(quán)，卻不想在已簽訂紙質(zhì)協(xié)議情況下，口頭約定不再具有任何法律效力。近日，上海徐匯區(qū)法院開庭審理了這樣一起房產(chǎn)交易案件，武先生終因簽訂協(xié)議之后違約被判賠償違約金70萬元。
2014年，鄭女士通過某房產(chǎn)中介公司了解到，武先生想要出售的房屋符合她的需求。協(xié)商中，鄭女士、武先生與房產(chǎn)中介公司簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，協(xié)議約定，房產(chǎn)買賣雙方應(yīng)于50日內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
協(xié)議期內(nèi)，鄭女士多次要求武先生履行簽約義務(wù)，然而，武先生不僅拒不履行，還將房屋出售給了其他人。無奈之下鄭女士起訴至徐匯區(qū)法院，要求法院判處武先生按合同約定房價(jià)的20%，支付違約金140萬元。
法院酌定判決，支付違約金70萬元
庭審中，“武先生的行為是否違約以及能否因其行為解除合同”以及“140萬元的違約金是否過高”等問題成為本案焦點(diǎn)。
武先生辯稱，其與房產(chǎn)公司口頭約定簽訂協(xié)議后3日內(nèi)答復(fù)是否出售房屋，如不答復(fù)，協(xié)議自動(dòng)取消。但法院查明，其已簽訂紙質(zhì)協(xié)議，因此其與房產(chǎn)公司的口頭約定便不具有任何法律效力。武先生在合同約定的50日未至的情況下將房屋轉(zhuǎn)讓給了第三人，其行為已構(gòu)成根本違約。
另外，針對武先生認(rèn)為違約金過高，要求調(diào)整的訴求，鄭女士認(rèn)為，其損失為房價(jià)持續(xù)上漲，使得鄭女士選擇替代性交易成本增加，但鄭女士未提供證據(jù)證明其選擇替代性交易，且被告的行為雖構(gòu)成違約，但并不足以阻礙鄭女士選擇替代性交易。
武先生在協(xié)議約定的50日內(nèi)未履行約定，擅自將房屋出售給第三人的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于賠償金額，法院以原告鄭女士的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、武先生過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，酌情判處武先生支付鄭女士違約金70萬元。
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